房企参与土地开发的五种模式

　　一、对土地一级开发盈利模式的评价

　　1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损

　　就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支 出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵 御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核 算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。

　　2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大

　　虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配 土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定：“土 地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层面，根据“国 发〔2006〕31号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理。”这就意味着开发企业面临着政府 能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。

　　3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平

　　从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现 具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设 施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有 助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。

　　4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用

　　从事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政 府对口以及和外部合作单位谈判的环节。因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。　　此外，开发企业需要加强对于市场的研究和 敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一致性，为与政府 的后续合作创造有利条件。开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。